領(lǐng)匯基金上市：催生內(nèi)地房地產(chǎn)投資信托基金
來源：m.xibujiancai.com 時(shí)間：2005-11-14
香港證監(jiān)會(huì)日前正式批準(zhǔn)領(lǐng)匯基金、泓富基金這兩家房地產(chǎn)信托基金(REITs)上市。領(lǐng)匯基金在經(jīng)歷了漫長(zhǎng)的上市風(fēng)波后，終于定在2005年11月14日至17日重新公開招股，并在25日掛牌上市。而這也為較早前香港證監(jiān)會(huì)新發(fā)布經(jīng)修訂的《房地產(chǎn)投資信托基金守則》的實(shí)務(wù)轉(zhuǎn)化添加了真實(shí)的注釋，其意義不僅強(qiáng)化了香港相對(duì)于新加坡等其他亞洲國(guó)家作為REITs中心的地位，而且極有可能像當(dāng)初的創(chuàng)業(yè)板一樣吸引內(nèi)地的房地產(chǎn)商將其在內(nèi)地的房地產(chǎn)項(xiàng)目以REITs形式到香港上市。
對(duì)此，國(guó)民信托的孫立認(rèn)為，如果上述操作方法能夠在內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)真實(shí)的演繹成繼銀行貸款之外的又一種突破資金瓶頸的手段，那么REITs作為“地產(chǎn)+金融”的結(jié)合體將會(huì)使內(nèi)地的房地產(chǎn)業(yè)迅速刮起一團(tuán)上市風(fēng)暴，而這也必然會(huì)快速催化內(nèi)地第一個(gè)REITs產(chǎn)品的境外上市。客觀地說，目前內(nèi)地的房地產(chǎn)投資規(guī)模完全可以孵化出多個(gè)REITs。
領(lǐng)匯基金是由香港房屋委員會(huì)推出的大型房地產(chǎn)信托投資基金，去年在上市過程中因遭遇有關(guān)合法性的訴訟而擱淺。此次卷土重來的領(lǐng)匯基金，上市資產(chǎn)沽值為338.8億港元，招股書中顯示的預(yù)期股息回報(bào)率為6.1%，計(jì)入散戶可獲得的認(rèn)購(gòu)折扣，實(shí)收股息回報(bào)率約6.3%。預(yù)期2006年和2007年可分配給股東的租金收益約為13.5億港元至14億港元。此外，據(jù)香港市場(chǎng)預(yù)計(jì)，繼領(lǐng)匯基金之后，另一只REITs泓富基金也有可能將于11月后半段上市，由此可見，香港交易所的房地產(chǎn)基金終于突破了圍城。
反觀國(guó)內(nèi)，對(duì)于房地產(chǎn)信托投資基金，有關(guān)監(jiān)管層的態(tài)度目前仍處于摸棱兩可的狀態(tài)，再加之信托公司在今年以來銀監(jiān)會(huì)的數(shù)次交叉檢查中暴露出的問題，也使得監(jiān)管層難以放下戒備之心，“堵”的欲望遠(yuǎn)大于“疏”的動(dòng)機(jī)。而這也令受《信托法》約束的信托公司無法在房地產(chǎn)信托基金中占據(jù)主導(dǎo)力量，特別是在目前多數(shù)的房地產(chǎn)商正陷入了融資困境的時(shí)候，房地產(chǎn)信托卻正在走向市場(chǎng)的盡頭。
對(duì)此，孫立認(rèn)為，從內(nèi)地房地產(chǎn)多元融資的角度考慮。建議管理層可以就領(lǐng)匯基金上市之際，委托專業(yè)的學(xué)術(shù)機(jī)構(gòu)，甚至包括已經(jīng)在房地產(chǎn)信托領(lǐng)域有所作為的信托公司，多方面借鑒和研究香港證券交易所中關(guān)于REITs的募集發(fā)行、上市監(jiān)管、信息披露等方面的法規(guī)和制度建設(shè)，并就此來形成我國(guó)多元化金融地產(chǎn)融資體系的建設(shè)。同時(shí)他還表示，現(xiàn)實(shí)發(fā)展國(guó)內(nèi)的REITs市場(chǎng)建設(shè)不僅有利于提高我國(guó)金融市場(chǎng)的廣度和深度，而且會(huì)增強(qiáng)金融體系的穩(wěn)定性。原因是近日國(guó)家外匯管理局出臺(tái)了關(guān)于允許境內(nèi)自然人和機(jī)構(gòu)在海外設(shè)立特殊目的載體進(jìn)行返程投資的規(guī)定，盡管主要目的是鼓勵(lì)民營(yíng)高新技術(shù)企業(yè)能獲得國(guó)際資本市場(chǎng)融資，但考慮到香港將要放開REITs到內(nèi)地投資的限制和內(nèi)地房地產(chǎn)融資受到宏觀調(diào)控負(fù)面影響，一些優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可能會(huì)面臨以往大型優(yōu)質(zhì)國(guó)有企業(yè)大量外流的類似情況。其次，REITs以其特有的運(yùn)作機(jī)制聯(lián)結(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)與資本市場(chǎng)，能夠在很大程度上解決房地產(chǎn)企業(yè)資金短缺的同時(shí)可為社會(huì)閑散資金尋找新的投資出路。
中央“十一五”規(guī)劃提出了金融綜合經(jīng)營(yíng)的思路，并把金融服務(wù)業(yè)作為重點(diǎn)發(fā)展對(duì)象。所以，應(yīng)該說發(fā)展我國(guó)的REITs的市場(chǎng)環(huán)境已經(jīng)具備，且法律障礙也并不大，信托法、信貸證券化管理辦法、房地產(chǎn)信托管理辦法等都可以成為發(fā)展REITs市場(chǎng)的主要依據(jù)。只是在初步實(shí)施的過程中可以安排周密謹(jǐn)慎一些，在公開信息披露的基礎(chǔ)上選擇運(yùn)作規(guī)范、經(jīng)驗(yàn)豐富的信托機(jī)構(gòu)進(jìn)行試點(diǎn)即可。
據(jù)悉，在全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)情況調(diào)查組向國(guó)務(wù)院遞交的調(diào)查報(bào)告中，商務(wù)部明確提出了開放REITs通道的建議，國(guó)內(nèi)REITs正從激烈探討悄悄地向?qū)嵸|(zhì)性嘗試邁進(jìn)。
(xintuo摘自《金融時(shí)報(bào)》)